roz nieuws overzicht

ROZ geeft modellen meer alternatieven voor huurprijsaanpassing in de modelcontracten voor kantoorruimte en winkelruimte

/in /door

De Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) heeft na gesprekken met de Autoriteit Consument & Markt (ACM) de modelcontracten voor de huur en verhuur van kantoor- en winkelruimtes aangepast. Dat heeft de ACM in samenspraak met ROZ vandaag bekend gemaakt via een bericht.

In de algemene bepalingen bij ROZ- modelcontracten voor kantoor- en winkelruimte was sinds de jaren ’80 de toekomstige huurprijsaanpassing gekoppeld aan de consumentenprijsindex (CPI). Huurprijzen werden hierdoor als uitgangspunt gedurende de looptijd van het contract automatisch verhoogd met de inflatie. Gelet op het maatschappelijk belang van het thema inflatie in relatie tot de huurmarkt heeft de ROZ haar modelcontracten op dit punt aangepast. Er worden nu meerdere opties aan partijen geboden om een automatische huurprijsaanpassing in het huurcontract af te spreken.

Nu de ROZ dit punt uit zijn modelcontracten heeft aangepast, kunnen huurders en verhuurders nog makkelijker via onderhandelingen afspraken maken over huurprijsaanpassingen. Gebruikers kunnen namelijk, naast de CPI, ook kiezen uit een vast percentage of een index naar keuze of in het geheel afzien van een automatische huurprijsaanpassing. Dit geeft huurder en verhuurder meer de ruimte om vrij te onderhandelen over de huurprijsaanpassing in hun contract. Dat kan de bedrijfsvoering van beide partijen ten goede komen. De ACM is op de hoogte van de aanpassingen van de contracten door de ROZ.

De ROZ is als platform voor 9 professionele vastgoedpartijen zelf geen partij bij het sluiten van (huur)overeenkomsten conform de ROZ-modellen. De modellen van ROZ worden in de markt gebruikt bij het opstellen van huurcontracten voor kantoor- en winkelruimtes. De ROZ doet geen registratie van opgestelde en afgesloten contracten.

Model en handleiding Winkelruimte

Model en handleiding Kantoorruimte

Wet Goed Verhuurderschap – informatieverschaffing en selectieprocedure

/in /door

Per 1 juli 2023 is de Wet Goed Verhuurderschap in werking getreden en is de verhuurder/verhuurbemiddelaar van woonruimte verplicht om de huurder over een aantal onderwerpen te informeren.

Zie hiervoor deze links van de Rijksoverheid waarop alle informatie voor de huurder is samengevat:
https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/woning-verhuren/vraag-en-antwoord/nieuwe-regels-voor-verhuurders-en-verhuurbemiddelaars-1-juli-2023
https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/woning-huren/vraag-en-antwoord

De verplichting tot informatieverschaffing voor nieuwe huurovereenkomsten geldt per direct. Voor bestaande huurovereenkomsten geldt overgangsrecht. Uiterlijk op 1 juli 2024 moet de informatie aan bestaande huurders zijn verstrekt. Er kunnen ook uitzonderingen gelden, zoals voor arbeidsmigranten.
Op grond van de wet Goed Verhuurderschap is de verhuurder/verhuurbemiddelaar voorts verplicht om zich in de selectieprocedure te onthouden van elke vorm van discriminatie – het maken van ongerechtvaardigd onderscheid – richting huurders of woningzoekenden. Er geldt een verbod op woondiscriminatie.

Informatie van de Rijksoverheid hierover treft u onder meer via deze link:
https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/woning-verhuren/vraag-en-antwoord/nieuwe-regels-voor-verhuurders-en-verhuurbemiddelaars-1-juli-2023

Op grond van de Wet Goed Verhuurderschap gelden per 1 januari 2024 een aantal nieuwe verplichtingen voor verhuurders en verhuurbemiddelaars. De ROZ heeft twee documenten opgesteld wegens de (precontractuele) verplichtingen over informatieverstrekking aan huurders en de selectieprocedure van huurders. Deze documenten zijn te downloaden onder het kopje ‘gerelateerde documenten’:

  1. Template informatieverstrekking Wet goed verhuurderschap (december 2023)
  2. Handreiking werkwijze selectie nieuwe huurder (december 2023)

Bindend advies CBS niet van toepassing

/in /door

Het CBS heeft de ROZ erop gewezen dat het CBS in de afgelopen periode vragen vanuit de vastgoedsector heeft ontvangen over de berekeningsmethode van de indexering van de huurprijzen, waarbij de directeur van het CBS wordt verzocht om bindend advies.

Deze vragen gaan over de toepassing van de volgende bepalingen uit de actuele ROZ-modellen:

  • Artikel 17.4 van de algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7: 230a BW (versie 2015);
  • Artikel 20.4 van de algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte
    en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7: 290 BW (versie 2022);
  • Artikel 16 algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte (versie 2017).

In voornoemde bepalingen staat dat partijen een verzoek om een bindend advies aan de directeur van het CBS kunnen doen. Gebleken is echter dat het CBS geen (adviserende) taak of bevoegdheid heeft wanneer partijen CBS-cijfers voor indexeringsdoeleinden gebruiken. Een bindend advies kan door het CBS daarom niet worden gegeven.

De ROZ is doende om de voornoemde modelbepalingen uit de algemene bepalingen te herformuleren. Zodra dit is gebeurd zal hier weer over gecommuniceerd worden.
De ROZ adviseert tot die tijd gebruikers van de ROZ-modellen om bij het aangaan van een (nieuwe) huurovereenkomst het beding uit de algemene bepaling – waar het gaat om verwijzing naar het CBS voor bindend advies – buiten beschouwing te laten en desgewenst een alternatieve regeling overeen te komen.

Ter informatie:
Het CBS heeft op grond van artikel 3 van de wet op het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS-wet) tot wettelijke taak het verrichten van statistisch onderzoek ten behoeve van praktijk, beleid en wetenschap en het openbaar maken van de op grond van zodanig onderzoek samengestelde statistieken. Op grond van artikel 18 van de CBS-wet bepaalt de directeur-generaal de methoden waarmee het statistisch onderzoek wordt gedaan, waaronder de vaststelling van de CPI. Belangrijke herzieningen of wijzigingen van de methoden worden vooraf aangekondigd. Hiermee wordt geborgd dat het CBS onafhankelijk van politieke of andere externe beïnvloeding, betrouwbare en objectieve statistische onderzoeken kan uitvoeren. Het CBS heeft overige algemene informatie op de eigen website staan over de CPI, indexering en inflatie. Deze kunt u vinden via de volgende links:

CBS stapt over op nieuwe methode voor energieprijzen in de CPI
CBS introduceert nieuwe meetmethode energieprijzen
Waarneming van energieprijzen in de CPI (cbs.nl)
Huurverhoging berekenen (cbs.nl)
Nieuwe contracten (cbs.nl)

Rechtspraak over oneerlijke huurverhogingsbedingen in huurcontracten voor woonruimte

/in /door

De ROZ is bekend met de uitspraken van kantonrechters in Amsterdam over de juridische houdbaarheid van huurverhogingsbedingen in huurcontracten voor woonruimte in de vrije sector. Het gaat om bedingen in contracten tussen professionele verhuurders en huurders die strekken tot inflatiecorrectie plus een opslagpercentage. Volgens de kantonrechters zijn de betreffende huurverhogingsbedingen op grond van Europees recht en Europese rechtspraak oneerlijk. Volgens de kantonrechters dienen de betreffende huurverhogingsbedingen op grond van Europees recht en Europese rechtspraak de gronden te bevatten op basis waarvan de huurprijs kan worden aangepast en ook de wijze waarop. Die gronden dienen een geldige reden te vormen voor de wijziging van de huur. De verhuurder moet de huurder over de huurverhoging informeren als hij van zijn bevoegdheid tot wijziging gebruikt maakt en de huurder moet vervolgens een reële mogelijkheid hebben om de huurovereenkomst daadwerkelijk te beëindigen.

De uitspraken kunnen mogelijk gevolgen hebben voor gebruikers van het ROZ-model voor woonruimte. Om te kunnen beoordelen of en in welke mate dat zo is, is meer duidelijkheid nodig, onder andere van hogere rechters. Zodra er meer duidelijkheid is, zal een nader bericht volgen.
De ROZ adviseert verhuurders tot die tijd desgewenst juridisch advies in te winnen bij het gebruik van een huurverhogingsbeding. Voorts verwijst de ROZ naar haar handleiding voor wat betreft het gebruik van ROZ modellen.

Maaike Boomsma nieuwe secretaris ROZ

/in /door

De ROZ heeft een nieuwe secretaris. Per 1 oktober jl. is Maaike Boomsma begonnen als secretaris van de Raad voor Onroerende Zaken. Zij volgt Mara Koolen op.

René Brinkhuijsen (voorzitter ROZ): “Maaike heeft direct een vliegende start met een aantal dossiers gemaakt. Haar ‘drive’ en doortastendheid zullen ROZ zeker ten goede komen.”

Maaike zal zich als secretaris richten op de realisatie van de doelstellingen van de ROZ. Dit houdt onder meer in het vergroten van de platformfunctie van de ROZ, het verstevigen van de governance en het verbreden van de modellenbank met bijv. VvE-/beheerovereenkomsten.

Verplichtingen bij verhuur van woonruimte als gevolg van Wet Goed Verhuurderschap

/in /door

Op 1 juli 2023 treedt de Wet goed verhuurderschap (WGV) in werking. De WGV bevat verplichtingen voor álle verhuurders van álle woonruimte.*  Kort samengevat, gaat het om de volgende verplichtingen:

1. Informatie over selectie- en anti-discriminatiebeleid

De verhuurder moet bij het aanbieden van woonruimte voortaan de criteria kenbaar maken die hij hanteert bij de selectie van de huurder (voor woningcorporaties geldt dit niet). De criteria moeten duidelijk en objectief zijn en moeten woondiscriminatie tegen gaan. De keuze voor de huurder moet richting de afgewezen huurders gemotiveerd worden. Dit staat in artikel 2 lid 2 onder a en in artikel 3 lid 1 WGV. Bij overtreding kan (het college van) de gemeente een bestuurlijke boete opleggen en/of, in bepaalde gevallen, het gehuurde in beheer nemen. Dat staat in artikel 17 e.v. respectievelijk artikel 11 e.v. WGV.

Artikel 3 WGV treedt pas op 1 januari 2024 in werking (Stb. 2023, 227). De ROZ gaat er vanuit dat dit impliceert dat ook artikel 2 lid 2 onder a WGV pas op 1 januari 2024 in werking treedt. De ROZ zal vóór 1 januari 2024 met een beleid komen dat de verhuurder kan implementeren om aan deze verplichtingen te voldoen.

2. Informatie over rechten en plichten

De verhuurder moet de huurder voortaan informeren over zijn rechten en plichten. De ROZ gaat er vanuit dat het gaat om de rechten en plichten die genoemd worden in de Regeling goed verhuurderschap en daarnaast om de rechten en plichten die in artikel 2 lid 2 onder e van de WGV genoemd worden. Ook de nieuwe regels die op grond van artikel 7:261b BW voortaan gelden bij het vragen van een waarborgsom vallen daaronder. Bij overtreding kan (het college van) de gemeente weer een bestuurlijke boete opleggen of tot in beheername overgaan (zie hiervoor onder 1).

Voor verhuurders die ná 30 juni 2023 een huurovereenkomst aangaan, geldt deze verplichting om de huurder te informeren direct. Verhuurders die daarvóór een huurovereenkomst zijn aangegaan, krijgen tot 1 juli 2024 de tijd om aan deze verplichting te voldoen. De ROZ heeft de handleiding bij de model-huurovereenkomst voor woonruimte uit 2017 in verband met deze verplichting aangepast. Alle aspecten waarover de verhuurder de huurder moet informeren, staan daar in of in de model-huurovereenkomst uit 2017 zelf of in de algemene bepalingen daarbij. Dat geldt alleen niet voor het informeren over het meldpunt van de gemeente, want die verplichting treedt pas op 1 januari 2024 in werking (Stb. 2023, 227). Zie daarover hierna onder 3. De ROZ adviseert verhuurders om de huurder voortaan te informeren door de gewijzigde handleiding aan de huurder toe te sturen (of een link daarnaar). Ter voorkoming van discussie moeten verhuurders er uiteraard voor zorgen dat zij in staat zijn te bewijzen dat zij dat (tijdig) hebben gedaan.

3. Meldpunt

De (colleges van de) gemeenten moeten een meldpunt instellen voor klachten over verhuurders. Dat staat in artikel 4 van de WGV. Verhuurders moeten de huurder over het meldpunt informeren (zie hiervoor onder 2). De verplichting voor de gemeenten om een meldpunt in te stellen, treedt pas op 1 januari 2024 in werking (Stb. 2023, 227). Bijgevolg treedt ook de verplichting om de huurder daar over te informeren pas op 1 januari 2024 in werking.

4. Verhuurvergunning

De gemeenteraad kan met ingang van 1 juli 2023 een verhuurverordening vaststellen. Dat staat in artikel 5 e.v. WGV. Daarin kan bepaald worden dat verhuur van woonruimte in bepaalde gebieden niet meer mogelijk is zonder een verhuurvergunning. Voorwaarde is wel dat in die gebieden de leefbaarheid onder druk staat. De verhuurvergunning kan (onder andere) geweigerd worden aan verhuurders aan wie eerder een bestuurlijke boete is opgelegd vanwege handelen in strijd met artikel 2 WGV (zie hiervoor onder 1 en 2). De ROZ adviseert verhuurders vóór het aangaan van een huurovereenkomst na te gaan of een verhuurvergunning vereist is.

5. Tot slot

De WGV kent naast de hiervoor beschreven verplichtingen nog een aantal andere verplichtingen. Zoals de verplichting om de huurovereenkomst op papier te zetten en de verplichting voor verhuurders om zich te onthouden van intimidatie. Het is niet nodig de model-huurovereenkomst en/of de algemene bepalingen uit 2017 daarvoor aan te passen. Verhuurders kunnen die gewoon blijven gebruiken. Om aan de andere voorwaarden van de WGV te voldoen, kunnen zij de huurder de aangepaste handleiding toesturen.

—

* NB Voor de verhuur aan arbeidsmigrantengelden extra verplichtingen. Die blijven hier en in de aangepaste handleiding buiten beschouwing.

CBS hanteert nieuwe meetmethode voor CPI

/in /door

Met ingang van juni 2023 wordt door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) een nieuwe methode voor het meten van energieprijzen toegepast in de CPI. Lees hier meer over wat er verandert.

CBS: “Veel partijen gebruiken de CPI, of een onderdeel daarvan, voor het indexeren van huurcontracten, premies of andere tarieven en prijzen. Omdat het CBS de reeds gepubliceerde cijfers niet herziet, heeft het invoeren van de nieuwe methode voor energieprijzen geen impact op het gebruik van de CPI voor indexeringsdoeleinden. Partijen die (een deel van) de CPI gebruiken kunnen dat ook na mei 2023 blijven doen.”

Vacature Secretaris Raad voor Onroerende Zaken (ROZ)

/in /door

De vereniging Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) zoekt per 1 september a.s. of een datum in goed overleg overeen te komen, een Secretaris voor 8 – 12 uur per week.

In deze functie ben je de spil binnen de vereniging en help je de ROZ om zich verder te professionaliseren binnen de vastgoedmarkt. Je voegt waarde toe aan de vereniging, mede door jouw goede communicatievaardigheden, organisatiesensitiviteit en focus op samenwerking.

Naar de advertentie

Je kunt je motivatiebrief en CV vóór 1 augustus 2023 richten aan René Brinkhuijsen (bestuursvoorzitter) op r.brinkhuijsen@vgm.nl. Voor nadere informatie over de functie kun je contact opnemen met Mara Koolen, op mara.koolen@roz.nl of op telefoonnummer 06 – 15327040.

Maximering huurprijzen geliberaliseerde woonruimte

/in /door

Op 1 januari 2023 is de wijziging van de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten in werking getreden. Daarin wordt de jaarlijkse verhoging van de huurprijs van zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs tot 1 mei 2024 gemaximeerd. Uitgangspunt is dat de verhoging tot die datum gemaximeerd wordt tot de inflatie + 1 procentpunt. Dat is anders als de loonontwikkeling lager is dan de inflatie. De verhoging wordt dan gemaximeerd tot de loonontwikkeling + 1 procentpunt. Op dit moment is niet duidelijk of de jaarlijkse verhoging ook na 1 mei 2024 wordt gemaximeerd. De ROZ heeft een aanpassing van artikel 5.2 van de model-huurovereenkomst voor woonruimte opgesteld waarin verduidelijkt wordt dat de jaarlijkse huurverhoging in artikel 5.2 van het ROZ-model voor woonruimte alleen geldt als die verhoging niet in strijd is met de op dat moment geldende wet- en regelgeving. Als die verhoging daar wel mee in strijd is, dan geldt de verhoging conform die wet- en regelgeving.

Nieuw modelcontract winkelruimte

/in /door

De Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) heeft op eind 2022 een nieuw model voor de huurovereenkomst van een Winkelruimte vastgesteld. Dit nieuwe ROZ-model is vanaf vandaag beschikbaar op de website van de ROZ. Ook de Engelse vertaling kan vanaf vandaag worden besteld bij de ROZ, via info@roz.nl.

Het model is van toepassing op de verhuur van een Winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7: 290 BW. In de Handleiding bij het model wordt het gebruik nader toegelicht.

Nieuw in het model, dat tot stand is gebracht door de Juridische Commissie van de ROZ, zijn de bepalingen over elektronische ondertekening, privacy, overheidsmaatregelen en openingstijden. Verder is het artikel m.b.t. ondermijning in de Algemene Bepalingen opgenomen.

Het duurzaamheidsartikel is verder uitgebreid met daarbij tevens een Bijlage waarin partijen kunnen aangeven welke maatregelen tot verduurzaming zij zijn overeengekomen.

Separaat bij de huurovereenkomst is een omzethuurbepaling opgesteld waaruit partijen kunnen putten wanneer zij een omzetgerelateerde huur met elkaar wensen overeen te komen. Zoals gebruikelijk in de ROZ-overeenkomsten kunnen dergelijke afwijkingen op het model als bijzondere bepaling onder artikel 17 worden opgenomen.

Naar het ROZ-model huurcontract voor Winkelruimte